Immobilien-Finanzierungsrechner: Was kostet dein Traum wirklich?

Berechne in Sekunden deine monatliche Kreditrate — inklusive der oft unterschätzten Kaufnebenkosten von rund 10 %.

Die ganze Rechnung — nicht nur der Kaufpreis

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler — zusammen meist rund 10 %. Diese Nebenkosten sind sofort weg und sollten idealerweise aus Eigenkapital bezahlt werden.

Als Faustregel sollte die monatliche Rate 35 % deines Nettoeinkommens nicht überschreiten, und neben der Rate gehören Instandhaltungsrücklagen (1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr) in die Kalkulation.

So funktioniert die Berechnung (Formel & Erklärung)

Der Rechner ermittelt aus Kaufpreis und Eigenkapital zuerst die tatsächlich benötigte Darlehenssumme — inklusive Kaufnebenkosten — und daraus die monatliche Annuität aus Zins und Tilgung.

Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − EigenkapitalNebenkosten werden pauschal mit 10 % des Kaufpreises angesetzt (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.

Die Variablen im Einzelnen

• Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Zusammen 9 bis 15 % des Kaufpreises.
• Eigenkapital — Banken erwarten üblicherweise, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenmitteln kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.
• Eigenkapitalquote — Eigenkapital im Verhältnis zu Kaufpreis plus Nebenkosten. Je höher sie ist, desto besser der angebotene Zinssatz.
• Annuität — Die konstante Monatsrate aus Zins- und Tilgungsanteil. Sie bleibt über die Zinsbindung gleich.

Warum die Nebenkosten die eigentliche Hürde sind

Die Kaufnebenkosten von rund 10 % sind verlorenes Geld — sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie und können im Verkaufsfall nicht zurückgeholt werden. Genau deshalb verlangen Banken, dass sie aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer sie mitfinanziert, startet sofort mit einer Beleihung über 100 % des Objektwerts, zahlt spürbare Zinsaufschläge und steht bei einem Verkauf in den ersten Jahren fast sicher mit einem Verlust da. Bei 450.000 € Kaufpreis sind das 45.000 €, die vor dem ersten Tilgungseuro fällig werden.

Konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis

Beispiel: Familie Özdemir möchte eine Wohnung für 450.000 € kaufen. Sie hat 90.000 € Eigenkapital angespart. Die Bank bietet 3,7 % Sollzins, geplant sind 2,5 % Anfangstilgung.

Schritt für Schritt gerechnet

1. Kaufnebenkosten: 450.000 € × 10 % = 45.000 €.
2. Gesamtkosten des Erwerbs: 450.000 € + 45.000 € = 495.000 €.
3. Benötigtes Darlehen: 495.000 € − 90.000 € = 405.000 €.
4. Eigenkapitalquote: 90.000 € ÷ 495.000 € = 18 % — das liegt unter der empfohlenen Marke von 20 bis 30 %.
5. Monatsrate: 405.000 € × (3,7 % + 2,5 %) ÷ 12 = 2.093 €.

Der Rechner weist eine Monatsrate von 2.093 €/Mo bei einer Darlehenssumme von 405.000 € aus. Die vollständige Tilgung dauert 25 Jahre. Bei dieser Rate sollte das Haushaltsnetto deutlich über 6.000 € liegen, damit die Belastung tragbar bleibt.

Finanzierungstabelle: Monatsrate nach Kaufpreis und Eigenkapital

Monatliche Rate bei 3,7 % Sollzins und 2,5 % Anfangstilgung, jeweils mit unterschiedlichem Eigenkapital:

Die Nebenkosten sind pauschal mit 10 % angesetzt. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung können sie zwischen 9 und 15 % liegen.

Häufige Fragen

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