Bevor du Exposés durchblätterst, solltest du deinen realistischen Rahmen kennen. Gib Nettoeinkommen und Eigenkapital ein und sieh, welcher Kaufpreis zu dir passt — bevor du dich in ein zu teures Objekt verliebst.
Die Schätzung beruht auf drei bewährten Faustregeln: Die Monatsrate sollte höchstens etwa 35 % deines Nettoeinkommens betragen. Daraus und aus einem angenommenen Annuitäten-Mix aus Zins + 2 % Anfangstilgung ergibt sich die mögliche Darlehenssumme. Dein Eigenkapital kommt hinzu — abzüglich der Kaufnebenkosten von rund 10 %, die üblicherweise nicht mitfinanziert werden.
Grober Richtwert für den leistbaren Kaufpreis — bei 40.000 € Eigenkapital und 4 % Sollzins (plus 2 % Anfangstilgung):
| Netto / Monat | Max. Rate (35 %) | Leistbarer Kaufpreis |
|---|---|---|
| 2.500 € | 875 € | ~195.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~227.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ~259.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ~291.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ~355.000 € |
Mehr Eigenkapital oder ein niedrigerer Zins erhöhen den Rahmen deutlich — mit dem Rechner oben deine eigenen Werte einsetzen.
Der Rechner geht den umgekehrten Weg einer Bankanfrage: Er startet nicht beim Kaufpreis, sondern bei deiner tragbaren Monatsrate — und leitet daraus ab, welcher Kaufpreis realistisch ist.
Tragbare Rate = Haushaltsnetto × 35 %Darlehen = Rate × 12 ÷ (Sollzins + 2 % Anfangstilgung). Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ 1,10 — die Division bildet ab, dass rund 10 % Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen.
Eine Finanzierungszusage sagt, was die Bank für vertretbar hält — nicht, was für dich vertretbar ist. Banken rechnen mit Pauschalen für die Lebenshaltung, die in der Realität häufig zu niedrig angesetzt sind, und sie kennen deine Gewohnheiten nicht. Nach dem Kauf kommen zudem Posten hinzu, die vorher nicht existierten: Instandhaltungsrücklage von mindestens 1 € pro Quadratmeter und Monat, Grundsteuer, höhere Nebenkosten und irgendwann die neue Heizung. Wer die Bewilligungsgrenze ausreizt, hat für all das keinen Spielraum mehr.
Beispiel: Ein Paar hat zusammen 4.500 € Haushaltsnetto und 80.000 € Eigenkapital angespart. Die Bank bietet 3,8 % Sollzins.
Der Rechner ermittelt einen realistischen Rahmen von 368.966 € Kaufpreis, finanziert über ein Darlehen von 1.575 € bei einer Monatsrate von 325.862 €. Das ist eine Obergrenze, kein Zielwert — mit Puffer nach unten fährt man besser.
Maximal realistischer Kaufpreis nach der 35-%-Regel bei 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung:
| Haushaltsnetto | tragbare Rate | mit 50.000 € EK | mit 100.000 € EK |
|---|---|---|---|
| 2.500 € | 181.034 € | 210.031 € | 255.486 € |
| 3.000 € | 217.241 € | 242.947 € | 288.401 € |
| 3.500 € | 253.448 € | 275.862 € | 321.317 € |
| 4.000 € | 289.655 € | 308.777 € | 354.232 € |
| 5.000 € | 362.069 € | 374.608 € | 420.063 € |
| 6.000 € | 434.483 € | 440.439 € | 485.893 € |
Die Werte sind Obergrenzen, keine Finanzierungszusage. Plane zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1 € pro Quadratmeter und Monat ein.
Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate nicht mehr als rund 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen, damit genug Puffer für Lebenshaltung, Instandhaltung und unerwartete Kosten bleibt. Dieser Rechner nutzt 35 % als Richtwert.
Empfohlen wird, mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, zusammen etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu zahlen. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Monatsrate deutlich.
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision. Zusammen etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises, die in der Regel nicht mitfinanziert werden.
Nein. Der Rechner liefert eine Orientierung auf Basis von Faustregeln. Die tatsächlich mögliche Finanzierung hängt von Bonität, Bank, Objekt und weiteren Faktoren ab und muss individuell geprüft werden.
Als grober Richtwert bei 40.000 € Eigenkapital und 4 % Zins: rund 227.000 € Kaufpreis (max. Rate ca. 1.050 €/Monat). Mehr Eigenkapital oder ein niedrigerer Zins erhöhen den Rahmen deutlich.
Bei sonst gleichen Annahmen liegt der Rahmen bei rund 291.000 € Kaufpreis (max. Rate ca. 1.400 €/Monat). Setze für dein genaues Ergebnis Eigenkapital und Zins im Rechner oben ein.