Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Dieser Rechner vergleicht beide Wege fair — Kauf mit allen Kosten gegen Miete plus ETF-Sparplan der Differenz — und zeigt, wo du nach deinem Zeitraum vermögender bist.
Ein häufiger Denkfehler ist, nur „Rate gegen Miete" zu stellen. Fair wird es erst, wenn man Vermögen mit Vermögen vergleicht. Deshalb rechnet dieses Tool so: Der Käufer bindet sein Eigenkapital in der Immobilie und zahlt Rate plus Instandhaltung. Der Mieter legt genau dieses Eigenkapital (plus die gesparten Kaufnebenkosten) breit gestreut an und investiert Monat für Monat die Differenz zwischen den Kaufkosten und seiner Miete zusätzlich. Am Ende stehen zwei Vermögen: der Immobilienwert abzüglich Restschuld auf der einen, das ETF-Depot auf der anderen Seite.
Teile den Kaufpreis durch die Jahres-Kaltmiete. Liegt das Ergebnis niedrig (historisch galten Werte bis rund 20 als günstig), spricht viel für den Kauf. Liegt es hoch (über 30), ist Mieten und Anlegen der Differenz oft der vermögendere Weg. Wichtig: Das ist nur eine Orientierung — Zinsniveau, Wertentwicklung und deine Lebensplanung entscheiden mit.
Prüfe deinen Finanzierungsrahmen mit dem Immobilien- und Tilgungsrechner.
Der ehrliche Vergleich stellt nicht Miete gegen Kreditrate — das wäre unfair, weil die Tilgung Vermögensaufbau ist. Der Rechner vergleicht deshalb zwei vollständige Vermögenspfade über den gewählten Zeitraum: Kaufen gegen Mieten plus konsequentes Anlegen der Differenz.
Vermögen Kauf = Immobilienwert − RestschuldVermögen Miete = angelegtes Eigenkapital + angelegte monatliche Differenz zwischen Kreditbelastung und Miete, jeweils mit der ETF-Rendite verzinst. Der Immobilienwert wächst mit der Wertsteigerungsrate, die Miete steigt mit der Mietsteigerungsrate.
Wer es kurz braucht: Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ergibt sich ein Wert unter 20, spricht viel für den Kauf. Zwischen 20 und 25 ist es eine Rechenfrage, die von Zins und Wertsteigerung abhängt. Über 25 — in Münchener oder Hamburger Lagen sind 30 bis 40 keine Seltenheit — muss die Immobilie kräftig im Wert zulegen, damit sich der Kauf rein finanziell lohnt. Das entscheidet nicht allein: Planungssicherheit, Unkündbarkeit und die Freiheit, umzubauen, sind reale Vorteile, die in keiner Tabelle auftauchen.
Beispiel: Ein Paar vergleicht eine Eigentumswohnung für 400.000 € mit einer vergleichbaren Mietwohnung für 1.300 € kalt. Es hat 80.000 € Eigenkapital, der Sollzins liegt bei 3,8 %, die Tilgung bei 2 %. Angenommen werden 2 % Wertsteigerung, 2 % Mietsteigerung und 5 % ETF-Rendite über 15 Jahre.
Der Rechner kommt auf ein Kaufvermögen von 323.612 € gegenüber 414.504 € im Mietpfad. In diesem Szenario liegt also Miete +90.892 € vorn. Bei 3 % Wertsteigerung liegen beide Wege fast gleichauf, ab 4 % dreht sich das Ergebnis zugunsten des Kaufs — daran zeigt sich, wie stark alles an dieser einen Annahme hängt.
Dasselbe Szenario — 400.000 € Kaufpreis, 1.300 € Miete, 15 Jahre — nur die angenommene Wertsteigerung der Immobilie variiert:
| Wertsteigerung p. a. | Vermögen Kauf | Vermögen Miete + ETF | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 0,0 % | 185.265 € | 414.504 € | Miete +229.239 € |
| 1,0 % | 249.652 € | 414.504 € | Miete +164.852 € |
| 2,0 % | 323.612 € | 414.504 € | Miete +90.892 € |
| 3,0 % | 408.452 € | 414.504 € | Miete +6.052 € |
| 4,0 % | 505.642 € | 414.504 € | Kauf +91.138 € |
Die Wertsteigerung ist die unsicherste Größe der gesamten Rechnung. Niemand kann sie für 15 Jahre vorhersagen — deshalb lohnt es sich, mehrere Szenarien durchzuspielen.
Das hängt vom Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, vom Zinsniveau, der Wertsteigerung der Immobilie und der Rendite einer Alternativanlage ab. Je höher Kaufpreis-Miet-Verhältnis und Zinsen, desto eher lohnt Mieten und Anlegen. Der Rechner vergleicht beide Wege über deinen Zeitraum. Allgemeine Modellrechnung, keine Beratung.
Kaufpreis geteilt durch die Jahres-Kaltmiete. Ein Wert von 20 heißt: Der Kaufpreis entspricht 20 Jahresmieten. Bis ~20 galt historisch als günstig, über 30 als teuer — nur eine Orientierung.
Ein fairer Vergleich unterstellt, dass Mieter das nicht gebundene Eigenkapital und die monatliche Differenz anlegen — z. B. breit gestreut in einen ETF. Nur so vergleicht man Vermögen mit Vermögen.