Bei einer Baufinanzierung entscheidet die Tilgung über alles: deine Monatsrate, wie lange du zahlst und was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Rechne es hier durch, bevor du unterschreibst.
Die Rate bleibt konstant (Annuität aus Zins + Tilgung). Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld groß ist. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer — die Rückzahlung beschleunigt sich von selbst. Deshalb tilgt eine anfängliche Tilgung von 2 % das Darlehen nicht in 50, sondern in gut 30 Jahren.
Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen meist noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen. Je höher deine anfängliche Tilgung, desto kleiner die Restschuld — und desto weniger abhängig bist du vom Zinsniveau in 10 oder 15 Jahren.
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Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate konstant, das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich aber laufend. Der Rechner ermittelt zuerst die Rate aus Zins und anfänglicher Tilgung und simuliert dann Monat für Monat, wie die Restschuld sinkt.
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12Pro Monat gilt: Zinsanteil = Restschuld × Sollzins ÷ 12, Tilgungsanteil = Rate − Zinsanteil, neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgungsanteil. Weil die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Rate.
Die meisten Kreditnehmer schauen auf die Monatsrate. Das eigentliche Risiko steckt aber in der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Wer mit 1 % anfänglicher Tilgung finanziert, hat nach zehn Jahren noch über 85 % des Darlehens offen — und muss diesen Betrag zu einem völlig unbekannten Zins neu finanzieren. Steigt der Zins in dieser Zeit um zwei Prozentpunkte, kann die Anschlussrate die Belastungsgrenze sprengen. Eine höhere Anfangstilgung kostet heute mehr, senkt aber genau dieses Risiko.
Beispiel: Das Ehepaar Hoffmann finanziert 320.000 € für ein Reihenhaus. Die Bank bietet 3,6 % Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung, die anfängliche Tilgung beträgt 2 %.
Der Rechner ermittelt eine Monatsrate von 1.493 €. Nach zehn Jahren Zinsbindung steht noch eine Restschuld von 243.101 € offen — vollständig getilgt wäre das Darlehen erst nach 28,7 Jahre.
Dasselbe Darlehen über 320.000 € bei 3,6 % Sollzins und zehn Jahren Zinsbindung — nur die anfängliche Tilgung variiert:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Gesamtlaufzeit |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.227 € | 281.550 € | 42,5 Jahre |
| 1,5 % | 1.360 € | 262.326 € | 34,1 Jahre |
| 2 % | 1.493 € | 243.101 € | 28,7 Jahre |
| 2,5 % | 1.627 € | 223.876 € | 24,8 Jahre |
| 3 % | 1.760 € | 204.651 € | 22,0 Jahre |
| 4 % | 2.027 € | 166.202 € | 17,9 Jahre |
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung muss zum dann gültigen Marktzins neu finanziert werden. Je höher sie ist, desto größer das Zinsänderungsrisiko.
Der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie die konstante Annuität. Weil der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt der Tilgungsanteil — die Rückzahlung beschleunigt sich.
Das Darlehen ist meist noch nicht getilgt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen. Deshalb ist die Restschuld nach der Bindung eine Schlüsselkennzahl.
Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit und senkt die Zinskosten deutlich. Wähle eine Rate, die dauerhaft bequem bezahlbar ist.